Налог с аренды квартиры. Подробная инструкция по законному ведению арендного бизнеса, расчету и уплате налогов для ИП, физлиц и обладателям патента. Легальная аренда жилых и нежилых помещений через патент Нужно ли регистрировать ип для сдачи квартиры

Если человек систематически приобретает помещения для того, чтобы сдать их в аренду, то это может быть признано предпринимательской деятельностью. В таком случае действия собственника направлены на получение дохода, и он должен иметь соответствующую регистрацию, как индивидуальный предприниматель.

Многие собственники, особенно те, кто уже имеет открытое ИП, выбирают для себя именно такой вид сдачи жилья в наем. По большей части потому, что сумма налогового сбора в этом случае значительно меньше – всего 6% .

Кроме того, плюсом станет тот факт, что ИП предлагаются на выбор различный варианты системы налогообложения:

1. можно следовать упрощенной системе налогообложения и отдавать государству 6% от прибыли.
2. Можно выбрать единый налог, которым облагается временный доход. В этом случае следует проконсультироваться с юристом, поскольку он существует лишь в нескольких регионах.
3. Можно оплатить налог сразу, приобретя специальный патент.

В зависимости от выбранной системы налогообложения, будет варьироваться и форма отчетности. Как правило, она сравнительно легче, чем у физлица, которому приходится работать с НДФЛ.

Обратите внимание! Основным минусом будет то, что ИП придется в обязательном порядке уплачивать страховые взносы и составлять отчеты по ним, это подразумевает ФЗ №212-ФЗ от 24 июля 2009 года .

Да и в том случае, если владелец жилплощади решит ее продать, то его прибыль с продажи все так же будет являться объектом обложения НДФЛ, независимо от того сколько лет квартира находилась в собственности, согласно п.17.1 ст. 217 НК РФ .

Регистрация индивидуального предпринимательства

Для того, чтобы стать ИП, собственнику необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующий пакет документов:

• заявление на регистрацию. Оно составляется по специальной , определенной Правительством РФ от 19 июня 2002 года. В заявлении следует прописать ОКВЭД 68.20.1, который подразумевает предоставление жилья в аренду.
• Если регистрацией занимается не сам собственник, а его доверенное лицо, то заявление необходимо заверить у нотариуса. Стоимость такой услуги составляет около 800-1000 рублей в зависимости от региона.
• Ксерокопия всех заполненных страниц паспорта.
• Квитанция банка, подтверждающая оплату госпошлины. На сегодняшний день госпошлина для регистрации ИП составляет 800 рублей.

После того, как документы подготовлены следует обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства. Сейчас государственная регистрация занимает три рабочих дня , не считая день приема заявления и выдачи свидетельства.

Непосредственное получение патента

Если собственник выбрал работу по упрощенной системе налогообложения посредством патента, то ему так же следует подать заявление в налоговую инспекцию. Делать это нужно не позднее, чем за месяц до того, как ИП начнет пользоваться УСН.

Заявление составляется по . В нем необходимо прописать вид предпринимательства – передачу жилого помещения во временное пользование.

Заявление на патент на сдачу квартиры в аренду подается в ту налоговую инспекцию, где ИП состоит на учете. Однако, если место жительства ИП отличается от адреса объекта аренды, то обратиться следует в тот фискальный орган, к которому относится сдаваемая квартира. Заявление рассматривается в течение десяти рабочих дней.

Сколько нужно заплатить государству?

Нельзя точно назвать сумму, которую собственник обязан заплатить государству через купленный патент. Все будет зависеть от общей суммы дохода с аренды. Как правило, патент выбирают те наймодатели, чья прибыль с аренды в год превышает 700-800 тысяч рублей (60-70 тысяч в месяц и выше). В таких случаях 6% УСН и тем паче НДФЛ просто не выгодны.

Внимание! Стоимость патента никак не зависит от количества помещений, предоставляемых собственником в аренду. Размер возможного дохода ИП со сдачи жилья определяется органами местной власти и во многом будет зависеть от средних показателей рынка аренды в конкретном регионе. Расчет происходит по формуле: потенциальных годовой доход умножается на 6%.

В каких случаях можно лишиться документа?

Существует несколько возможных ситуаций, когда налоговая инспекция может ограничить право ИП использовать УСН на основе патента:

В таких случаях предприниматель будет обязан выплачивать налог государству в размере 13-15% от получаемой прибыли с аренды.

Договор найма жилья между собственником и физическим лицом

Соглашение о найме жилого помещения между предпринимателем и физическим лицом практически идентично стандартному договору аренды. Разница будет лишь в том, что реквизиты в таком документе прописываются не в начале, а в конце соглашения.

Инструкция по составлению договора между ИП и физическим лицом:

• название документа, дата и город, где он был составлен.
• Определение наймодателя и нанимателя (только ФИО).
• Предмет соглашения: адрес жилплощади, наименование, количество комнат и общая площадь.
• Документ-основание владения (свидетельство о государственной регистрации права).
• Сроки действия соглашения.
• Данные о людях, которые будут проживать в помещении совместно с квартиросъемщиком (только ФИО).
• Финансовое соглашение (стоимость аренды и порядок ведения расчетов).
• Полная опись имущества (мебель, техника, можно указать состояние ремонта, сантехники и так далее).
• Акт приема-передачи квартиры. Указывается сколько комплектов ключей было передано нанимателю, прописываются показания приборов учета и обязательно обозначается, что на момент подписания соглашения о найме арендатор не имеет претензий к предоставляемом помещению.

​С дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду, гражданин должен исчислить и уплатить в бюджет налог. Вид и размер платежа зависит напрямую от того, в каком статусе выступает собственник: физического лица или индивидуального предпринимателя.

Рассмотрим более подробно, какой налог уплачивает гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП, и какой - непосредственно предприниматель. Все данные приведены с учетом изменений законодательства на 2019 год.

Варианты налогообложения доходов от сдачи жилья в аренду

• НДФЛ - если квартиру сдает физлицо или ;
• Единый налог - если ИП, находится на «упрощенке»;
• Патент - если ИП применяет ПСН.

Квартира сдается физическим лицом, не имеющим статуса ИП

При сдаче жилья в аренду и получении с этого дохода, физическое лицо, не имеющее статуса ИП, должно с полученного дохода рассчитать и уплатить в бюджет НФДЛ.

Ставка:

В настоящее время, на 2019 год, ставка подоходного равна:

• 13% - для граждан, проживающих в России более 183 дней в году;
• 30% - для граждан, находящихся в России менее указанного срока.

Таким образом, если вы в том году, в котором был получен доход от сдачи в аренду квартиры, находились заграницей более 183 дней в году, налог придется уплатить по повышенной ставке.

Пример

Крестьянкин А.Л. в 2019 году пробыл на территории России всего 100 дней. В указанный год он получал доход от сдачи в аренду двух квартир. Общий доход от этого составил 660 тыс. руб. С учетом того, что Крестьянкин в 2019 году имел статус нерезидента, он должен будет уплатить НДФЛ по ставке 30%. Таким образом, сумма к уплате в бюджет составит 85 800 руб.:

660 тыс. руб. * 13 %

Декларирование полученного дохода

Помимо обязанности по уплате налога, гражданин, получивший доход от сдаваемого в аренду жилья, должен отразить полученную прибыль в налоговой декларации по форме 3-НДФЛ и подать ее в налоговый орган по месту своей прописки.

Срок сдачи отчетности - до 30 апреля года, следующего за тем, когда был получен доход.

Подать декларацию можно несколькими способами:

• Самостоятельно или через своего представителя (по нотариально удостоверенной доверенности);
• По почте (направив документы в виде заказного отправления с описью вложения);
• По телекоммуникационным каналам связи с электронно-цифровой подписью.

ИП на ОСН

При сдаче квартиры предприниматель на ОСН должен также уплатить подоходный налог, но, в отличие от физических лиц, ИП на общем режиме налогообложения в течение года должны уплачивать авансовые платежи (по уведомлениям, направляемым ИФНС) и могут уменьшить полученный доход на профессиональные вычеты. Обычные граждане права заявлять профвычеты не имеют.

В случае если декларация до 04 мая представлена не будет гражданин будет привлечен к ответственности в виде штрафа 5% от суммы, исчисленной по декларации за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в общем, и не менее 1 000 руб.

Квартира сдается ИП на «упрощенке»

При сдаче квартиру в аренду ИП на УСН уплачивает налог по выбранному объекту налогообложения. Для УСН предусмотрено 2 ставки:

• 6% - объект «доходы»;
• 15% - объект «доходы минус расходы».

Как правило, ИП на УСН, при сдаче в аренду жилья, применяют ставку 6%. Необходимо отметить, что ИП, применяющие «упрощенку», могут уменьшить доход на уплаченные страховые взносы за «себя» в полном размере и на 50%, если ИП уплачивает взносы за наемных сотрудников.

В течение года ИП должны уплатить 3 авансовых платежа по окончании каждого квартала и по итогам года исчислить налог за прошедший налоговый период:

• За 1 квартал авансы нужно уплатить до 25 апреля;
• За полугодие - до 25 июля;
• За 9 месяцев - 25 октября;
• За год до 30 апреля следующего года.

Пример

Степанов В.В. в 2019г. применял УСН по ставке 6%. От сдачи в аренду жилья он получил доход 660 тыс. руб. Уплаченные в 2019 году взносы во внебюджетные фонды составили 22 261 руб. По итогам каждого квартала Степанов должен будет уплатить в бюджет 17 339 руб.:

(660 тыс. руб. * 13%) - 22 261

Отчетность

Декларация на УСН сдается раз в год, в срок до 30 апреля года , следующего за отчетным.

Квартира сдается ИП на «патенте»

При сдаче жилья в аренду ИП, находящимся на патенте, необходимо будет уплатить налог в размере 6% от вмененного дохода, установленного законодательством для определенного вида деятельности.

Размер потенциального дохода устанавливается нормативными актами регионов, в частности, в Москве указанный доход определяется в соответствии с законом № 53 от 31.10.2012г. Согласно данному акту потенциальный доход от сдачи квартиру в аренду в г. Москве зависит от места нахождения сдаваемого в аренду жилья и колеблется от 210 тыс. руб. до 10 млн. руб. в год.

Необходимо отметить, что указанный доход рассчитывается только по одной квартире. Если их несколько, то сумма, соответственно, будет выше.

Срок патента составляет от 1 месяца до года.

В зависимости от срока, на который куплен патент, определяется порядок его оплаты.

Если патент выдан на срок меньше полугода, он должен быть оплачен до окончания его действия, а если больше, чем на 6 месяцев, то двумя платежами: 1/3 в течение трех месяцев с даты получения и оставшиеся 2/3 до окончания срока действия патента.

Необходимо отметить, что стоимость патента нельзя уменьшить на уплаченные страховые взносы.

Отчетность на патенте ИП не сдают.

Что выбрать, чтобы платить меньше

Сравним все три вышеперечисленные ситуации и определим в каком статусе гражданину придется платить меньше всего.

Исходные данные:

Листьев С.В в 2019 году сдавал в аренду свою квартиру в районе м. Бибирево (муниципальный округ Бибирево) и получил с этого доход 654 600.

• Как физлицо (без регистрации в качестве ИП) сумма НДФЛ к уплате в бюджет составит 85 098 руб. (654 600 * 13%).
• При применении УСН "доходы" (только для физлиц, зарегистрированных в качестве ИП) сумма налога, уплаченного за год, составит 62 477 руб. (654 600 * 13%) - 22 261 (обязательные страховые взносы в ПФР и ФОМС).
• Стоимость патента (тоже только для ИП) на год составит: 30 000 тыс. руб. + 22 261 руб. страховые взносы. Итого: 52 261руб.

Как видно из примера, наиболее выгодным в данной ситуации будет приобретение патента для деятельности по сдаче квартиры в аренду, но тут необходимо помнить, что вмененный доход напрямую зависит от места расположения сдаваемой недвижимости, и если, например, квартира будет располагаться в ЦАО, то налог возрастет в разы. Для каждой ситуации необходимо проводить отдельный расчет, и наш дежурный юрист онлайн готов вам в этом помочь.

Государство в последнее время взялось за тех, кто сдает в аренду жилье, но при этом не хочет платить налоги. Таким предпринимателям власти грозят большими пенями и штрафами. Если соответствующими органами будет выявлено, что в течение определенного времени не платились налоги за сдачу квартиры в аренду, то собственник вынужден будет заплатить не только 13 процентов от полученного за все время дохода, но и еще не менее 40 процентов от этой суммы в виде штрафа.

В связи с этим, мы советуем арендодателю не дожидаться штрафных санкций, каждый день переживая за то, чтобы не открылся подпольный бизнес, а своевременно оплатить причитающиеся государству налоги. Интересно, что есть возможность оплачивать 13 процентов налога, если не регистрироваться в качестве предпринимателя, а можно сдать квартиру в аренду в лице индивидуального предпринимателя отдавая всего 6 процентов от дохода. Также есть вариант покупки ИП патента на этот вид деятельности.

Что касается индивидуального предпринимательства, то этот вариант на первый взгляд является наиболее выгодным из-за небольшой процентной ставки. Однако чтобы все это организовать необходимо:

— зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель ;
— ежегодно сдавать отчетность и платить налоги с дохода;
— ежегодно платить фиксированные взносы в Фонд обязательного медицинского страхования и в Пенсионный фонд.

Приобретение патента все более активно обсуждается теми, кто желает сдать квартиру в аренду легально. Покупка патента избавляет от сдачи деклараций и расчета налогов, необходимо уплачивать одни лишь страховые взносы. К сожалению, не все понимают, что патент на эту деятельность можно приобрести лишь в том случае, если вы зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя.

Можно вполне легально сдать квартиру в аренду, не регистрируясь как индивидуальный предприниматель. В этом случае нужно будет платить обычный тринадцати-процентный налог для физических лиц. Именно этот вариант является наименее хлопотным для арендодателей. Здесь не требуются никакие дополнительные выплаты, а декларацию о доходах нужно будет заполнять всего лишь один раз в год.

Рассмотрим годовые доходы и расходы со сдачи в аренду одной квартиры на примере Московской области в 2019 году. Допустим, мы сдаем в аренду однокомнатную квартиру за 25000 рублей в месяц. За год наш доход составит 300000 руб.

Как физическое лицо мы вынуждены заплатить государству налог в размере 13% — 39000 руб. Таким образом чистая прибыль составит 261000 руб. в год или 21750 руб. в месяц.

Как ИП на УСН мы должны заплатить 6% с дохода — 18000 руб. плюс фиксированные взносы в ПФР и ФОМС, которые в 2019 году составляют 36238 руб. УСН 6% (объект налогообложения доходы) позволяет уменьшить сумму налога на сумму страховых взносов. Таким образом, из дохода 300000 вычитаем только сумму страховых страховых взносов за себя 36238, т.к. она перекрывает размер налога УСН. Итого чистая прибыль составит 263762 руб. или 21980 руб в месяц.

Как ИП на патенте мы оплачиваем стоимость патента 12813 руб. и фиксированные взносы 36238 руб. Итого получаем 250949 руб. в год или 20912,4 руб. в месяц.

Таким образом, если речь идет о сдаче одной квартиры, то лучше выбрать вариант легализации доходов без регистрации ИП. Вам не нужно будет тратить деньги и время на содержание ИП. Регистрация ИП будет выгодна, если у вас есть несколько квартир и для вас сдача недвижимости в аренду является бизнесом. В этом случае стоит расcчитать, что будет наиболее выгодно в вашем конкретном случае — УСН 6% или патент ИП, а после этого регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Не все арендаторы знают, как правильно заключать сделку по аренде жилья и какой налог надо при этом уплачивать. Мы подготовили для вас подробный перечень вариантов, как уплачиваются налоги, в зависимости от правового статуса арендодателя.

○ Как правильно сдать квартиру арендодателю.

Для того, чтобы правильно сдать жилье в аренду, нужно оформить договор, который будет регулировать как права, так и обязанности сторон. Если вы являетесь физическим лицом, временно не пользующимся принадлежащей жилплощадью, необходимости в приобретении статуса индивидуального предпринимателя нет. Достаточно составить соответствующее соглашение между двумя физическими лицами и уплачивать налог в установленном размере.

○ Нужно ли регистрировать ИП.

Закон не предусматривает обязательство приобретать статус индивидуального предпринимателя при сдаче жилья в наем. Если арендатор, являясь физическим лицом, приобрел квартиру (получил по наследству или в дар) для личных нужд, но временно им не пользуется, аренда не может быть признана предпринимательской деятельностью. В этом случае размер налоговой ставки 13% как доход физического лица.

Но если покупка жилплощади носит систематический характер и используется для получения личного дохода, это может быть признано предпринимательской деятельностью и облагаться соответствующим налогом.

Соответственно прямого требования в регистрации ИП в законе не содержится. Это решение остается за арендодателем с учетом того, что размер налоговых выплат может быть значительно уменьшен для индивидуального предпринимателя.

○ Налоги для физического лица.

Если в роли арендодателя выступает физическое лицо, к оплате следует:

• 13% от суммы годового дохода для лиц, являющихся резидентами страны.
• 30% от суммы годового дохода для иностранных граждан.

Оплата производится следующим образом:

1. До 30 апреля следующего за расчетным периодом года составляется налоговая декларация, которая подается в ФНС по месту регистрации (справка 3-НДФЛ).
2. Арендодателю выдаются реквизиты для оплаты, которую нужно произвести не позднее 15 июля текущего года.

Следует учитывать, что если аренда жилья является не единственным источником дохода, налогоплательщику нужно представить в ФНС справку 2-НДФЛ, подтверждающую уплату налогов за истекший период и прописать сумму полученного дохода в декларацию.

Неуплата налоговой суммы в установленный период будет расценено как уклонение от исполнения своих налоговых обязательств и приведет к наложению штрафа в размере 20% от невнесенной в государственную казну суммы.

• «Неуплата или неполная уплата сумм налога (сбора, страховых взносов) в результате занижения налоговой базы (базы для исчисления страховых взносов), иного неправильного исчисления налога (сбора, страховых взносов) или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, предусмотренных статьями 129.3 и 129.5 настоящего Кодекса, влечет взыскание штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной суммы налога (сбора, страховых взносов) (п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ)».

○ Налоги для ИП.

Регистрация ИП для выплаты налогов от аренды жилья зачастую считается оптимальным решением для экономии средств. Объясняется это тем, что индивидуальные предприниматели могут выбирать систему налогообложения, тогда как для физических лиц она остается фиксированной.

Так, при выборе упрощенной системы налогообложения, размер налога составит 6% от прибыли по системе «доходы минус расходы». Однако здесь следует учитывать, что расходами могут считаться только ремонтные работы, которые не носят систематический характер. Поэтому налогом будет облагаться практически вся сумма арендной платы. Кроме того, нельзя забывать, что не каждый гражданин, зарегистрировавшийся в качестве индивидуального предпринимателя, умеет вести бухгалтерию. При упрощенке требуется иметь книгу доходов и расходов, где фиксируются все финансовые операции. Поэтому арендатору-ИП, скорее всего, понадобится бухгалтер, услуги которого придется оплачивать. Соответственно вопрос экономии при уплате налогов после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя остается спорным.

При неуплате на налогоплательщика накладывается штраф в установленном размере.

○ Налоги при сдаче по патенту.

Этот вариант налогообложения также относится к индивидуальным предпринимателям, которые имеют право приобрести патент на аренду жилья. Его годовая стоимость установлена в размере 6% от потенциального дохода. Патент можно приобрести на срок от 1 месяца до года, срок его приобретения и будет считаться налоговым периодом.

Получение патента будет доступно через 10 дней после регистрации ИП и подачи соответствующего заявления. Налог должен быт уплачен по месту учета ИП и в следующие сроки:

• Для патента со сроком действия менее полугода – оплате подлежит полная сумма налога (6%) не позднее 25 дней после начала действия патента.
• Для патента со сроком действия от полугода и дольше – в размере 1/3 , если оплата производится не позднее чем через 25 дней после начала действия патента и в размере 2/3, если позже. При этом крайний срок оплаты – не позднее, чем за 30 дней до момента окончания срока действия патента.

При несоблюдении сроков, налогоплательщику грозит штраф.

○ Ответственность за неуплату налогов.

При неисполнении своих налоговых обязательств, арендодателю придется заплатить штраф:

• За неуплату требуемой суммы – от 20 до 40% от неоплаченной суммы (ст. 122 НК РФ).
• За непредставление декларации – от 5% до 30% от суммы, подлежащей перечислению ежемесячной (ст. 119 НК РФ).

Если нарушения в исполнении требований налогообложения признаются значительными (сумма неуплаты от 600 тыс. рублей для физлиц и от 2 млн. рублей для юрлиц), мера наказания определяется согласно Уголовному кодексу (ст.198, 199 УК РФ). Так, к нарушителю могут быть применены такие меры, как:

• Штрафные санкции.
• Лишение свободы.
• Принудительные работы.
• Арест.

Поэтому следует крайне внимательно относиться к вопросу уплаты налогов при аренде квартиры и тщательно соблюдать сроки подачи декларации и внесения платежей.